“아니, 그런 건… 토지 구매하기 전에 미리 알아봤어야죠!”
이런 분쟁, 주변에서 흔하게 볼 수 있죠. 집 지을 수 없는 땅, 건물 크기가 예상보다 작게 올릴 수 밖에 없는 땅… 이런 것들, 건축주 입장에선 굉장히 중차대한 문제인데요, 과연 누구의 책임일까요? 부동산? 매도자? 결론부터 말씀드리면, 다 ‘본인 탓’입니다. 토지 구매 전부터 미리미리 꼼꼼히 체크했었어야죠. 땅은 절대 모양이 예쁘다고, 향만 좋다고 덥석 사면 안 됩니다! 아니, 오히려 예쁜 땅일수록 더 꼼꼼히 따져봐야 할 게 많아요. 그럼 구체적으로 어떤 것들을 체크해 봐야 할까요? 크게 5가지를 정리해 봤습니다.
1. ‘신분증 좀 봅시다’ 땅의 주민등록증, ‘토지 프로필’ 확인하기
- 이 땅에 집 지을 수 있나요? 제일 중요한 부분이죠. 땅이 아무리 넓고 좋아 보여도 건물을 지을 수 없는 땅이라면 그림의 떡입니다. ‘농림지역’, ‘자연환경보전지역’처럼 묶여있는 땅은 건축이 매우 제한적이에요.
- 내 목적에 맞는 건물을 지을 수 있나요? 카페를 짓고 싶은데 근린생활시설이 안 되는 땅이라면 곤란하겠죠? 그리고 ‘건폐율(땅을 덮는 비율)’과 ‘용적률(건물을 쌓아 올리는 비율)’도 꼭 확인해야 합니다. 이걸 모르면 나중에 후회할 수 있어요.
- 어디서 체크? 이것들 모두 국토부 토지이음 사이트에서 확인할 수 있습니다. 모두 무료! 원하는 땅의 주소만 치면 누구든, 언제 어디서든 정보를 얻을 수 있죠. 이 외에도 공시지가 및 주변 개발 현황 등 토지 구매시 더 디테일하게 체크할 것들이 참 많아요. 이 부분은 나중에 또 자세히 다룰 기회가 있을 겁니다. 초보세요? 그럼 지금 당장 아래 링크로 들어가 가볍게 둘러보기. 차근차근 친해져 놓자고요!
2. ‘집 앞에 도로 있나?’ 도로 접근성 확인하기
- 차가 다닐 수 있는 도로가 있나요? 아무리 예쁜 땅도 도로가 붙어있지 않으면? 집을 지을 수 없습니다. 아예 허가 자체가 나오지 않죠. 이것을 ‘맹지’라고 하는데요. 토지에 도로가 연결되어 있지 않은 땅으로 상대적으로 가치가 뚝 떨어집니다. 잘 팔리지도 않아 경매 단골 손님이기도 하고요. 이것도 직접 현장답사를 하지 않고 위 링크의 ‘토지이음’으로도 확인 가능합니다. 하지만, ‘현황도로’라고 하여 지적도상에는 없지만 실제로 사용되는 도로도 있다는 사실! 이건 토지 구매 전 반드시 현장에 나가 체크해봐야 하겠죠?
3. ‘오래된 땅 조심!’ 땅의 뼈대 ‘지반 안정성’ 확인하기
- 땅은 튼튼한가요? 집은 땅 위에 짓는 거죠? 땅이 무르거나 침하될 위험이 있다면 큰일 납니다. 지반 조사를 꼭 해봐야 하죠. 또 이 지질조사 결과를 바탕으로 구조를 설계하면 지반에 맞추어 건물과 기초를 결정할 수 있고, 지반의 상태가 충분히 좋다면 건물에 들어가는 철근의 양이나 기초의 방식을 가볍게 할 수 있어 전체 집짓기 과정에서 이익이 된답니다. 더 자세한 내용은 아래 링크의 영상을 참고!
- 어째 불안불안 하다면? 지질조사를 해야하는 땅은 주로 기초를 쌓은지 오래된 단지, 또는 시공이 중단된 현장에 많습니다. 일단 딱 보기에도 연식이 좀 있는 필지다 생각되면 ‘기초 다 됐어요!’ 라는 시행사/시공사 말만 믿지 마시고요, 반드시 ‘지질 검사 확인서’를 요청하세요. 이걸 보지 않으면 추후 설계시 본인 자비로 지반 안정성을 확인해야 합니다. 검사 비용은 대략 200만 원에서 800만 원 정도. 이 비용을 누가 대던, 안전한 집을 짓기 위해서는 필수! 푼 돈 아끼려다 나중에 더 큰돈 나갈 수도 있답니다.
4. ‘땅 주인이 누고?’ 등기가 잘 돼 있는지 확인하기
- 진짜 이 땅 주인이 맞나요? 계약 전에 반드시 등기부등본을 떼어봐야 합니다. 소유권이 명확한지, 누가 이 땅에 가압류나 저당권을 설정해 놓은 건 아닌지 확인해야 나중에 복잡한 일에 휘말리지 않아요. 이건 유료, 한 통에 500원입니다만, 대개는 부동산에서 서비스로 해줘요. 요즘은 워낙에 이 등기를 이용한 사기 사례가 많으니, 여러번 떼어 봤어도 반드시 토지 구매 전에 한번 더 떼어서 사실 관계를 명확히 정리해야합니다.
5. ‘편의점은 있나?’ 주변 인프라 확인하기
- 사는 데 필요한 시설들은 다 있나요? 아무리 좋은 땅도 편의시설이 너무 멀거나, 자녀가 있는데 학교가 없거나, 아님 지병이 있는데 전문 병의원이 멀다면? 살기 여간 불편하겠죠? 따라서 토지 구매 전, 본인 입맛에 딱 맞는 인프라 접근성을 반드시 체크해 봐야합니다. 일단 여러차례 현장 답사는 기본. 또 차로만 돌지 마시고요, 반드시 걸어서 동네를 넓게 훑어보세요. 전에 보지 못했던 것들이 보이기 시작할 겁니다.
- 그래도 여전히 ‘장님 코끼리 만지는 것’처럼 답답~ 하시다고요? 그래서 준비했습니다. 찍사홍의 모든 답사 노하우가 담긴 전자책 ‘단독/전원주택 답사 마스터북’. 기초적인 부동산 앱 보는 법부터, 큰 입지 & 작은 입지 보는 법까지 모두 한권에 담았습니다. 이것만 있으면 전국 어떤 전원마을 답사도 걱정 끝! 아래 링크를 참고하세요.
| 토지 구매전 필수체크 항목 | 주요 내용 |
| 1. 토지 프로필 | 건축 가능 여부, 보호지역 유무, 용도에 맞는 건축 (건폐율, 용적률) 확인 |
| 2. 도로 접근성 | 차량 통행 가능 도로 유무 및 폭 확인 |
| 3. 지반 안정성 | 안전한 건설을 위한 지반 조사 (200~800만원 비용 발생) |
| 4. 등기 확인 | 소유권 명확성, 가압류 등 권리 관계 확인 |
| 5. 인프라 확인 | 찍사홍 레이더 차트 15항목 (생활 편의시설, 교육, 교통 등) 꼼꼼히 체크 (전자책 내용 확인) |
다시 한번 강조합니다. 전원주택 토지 구매, 잘못하면 누구 탓? ‘모두 다~ 님 탓!’ 그러니까 위 사항들 반드시 여러번 챙기세요. 그래서 결코 실패없는 주거독립의 반석, 꼭 세팅하시길 바랍니다.
그럼 다음 시간에 더 유익한 내용으로 돌아오겠습니다.
주거독립, 만세~!