토지나 주택을 거래할 때, 지적도와 등기부등본은 필수적으로 확인해야 하는 문서입니다. 이 두 가지 서류는 토지의 ‘얼굴’과 ‘신분증’이라고도 할 수 있죠. 따라서 초보자도 쉽게 이해하는 것이 중요한데요. 이번 글에서는 이 두 서류 보는 법과 차이점을 핵심만 요약, 설명해 드리겠습니다.
1. 지적도: 토지의 얼굴 (토지 형태와 위치)
지적도는 땅의 모양, 면적, 경계, 주변 도로와의 관계를 보여주는 도면입니다. 땅의 실제 모습이 아니라 국가가 공인한 ‘토지 경계선’을 표현하므로 법적인 효력이 담겨있습니다.
- 지번 (地番): 토지의 고유한 번호입니다. ‘○○시 ○○동 123-4’처럼 숫자로 표기되죠.
- 지목 (地目): 토지의 주된 용도를 나타냅니다. 28가지 지목이 있으며, 흔히 ‘전(밭)’, ‘답(논)’, ‘대(집터)’, ‘임(임야)’ 등으로 표기되는 것들입니다.
- 경계선: 가는 실선으로 표시된 토지의 경계선입니다. 간혹 지적도상의 경계선과 실제 지상 경계가 다를 수 있으므로, 정확한 경계 확인이 필요하다면 경계측량을 해야 합니다.
- 도로: 토지 주변에 도로가 있는지 확인하고, 내 땅이 도로와 접해 있는지 여부를 파악하는 것이 중요합니다. 도로와 접하지 않은 땅은 ‘맹지’라고 부르며, 건축 허가가 나지 않으니까요.
2. 등기부등본: 토지의 신분증 (권리 관계)
등기부등본은 토지나 건물에 대한 법적인 권리 관계를 기록한 공적인 장부입니다. 소유자가 누구인지, 근저당권이나 가압류 같은 권리 제한 사항은 없는지 자세히 확인할 수 있습니다.
등기부등본은 크게 3가지로 구분되어 있습니다.
- 표제부: 토지의 물리적인 현황을 기록한 항목입니다.
- 소재지번, 지목, 면적 등 토지의 기본적인 정보가 기재되어 있습니다.
- 등기부등본의 표제부 정보는 지적도와 일치해야만 합니다.
- 갑구 (甲區): 소유권에 관한 사항을 기록한 항목입니다.
- 소유자가 누구인지, 언제 소유권이 바뀌었는지 등 소유권 변동 내역을 자세히 확인할 수 있습니다.
- 가압류, 가처분, 경매 개시 결정 등 소유권에 대한 제한이 있는지도 여기서 확인 가능합니다.
- 을구 (乙區): 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록한 항목입니다.
- 저당권, 전세권, 지상권 등이 기록되어 있습니다.
- 은행 대출로 인해 설정된 근저당권이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
지적도와 등기부등본, 왜 둘 다 봐야 할까?
지적도와 등기부등본은 서로 상호보완적인 관계이기 때문입니다.
- 지적도는 해당 토지의 물리적인 정보를 보여줍니다. (ex: 땅의 모양, 넓이, 지목)
- 등기부등본은 해동 토지의 권리 관계를 보여줍니다. (ex: 소유자, 대출 여부)
이 두 서류를 교차 확인해야 토지에 대한 완벽한 정보를 얻을 수 있습니다. 예를 들어, 등기부등본에 소유자가 A로 되어 있어도, 지적도상에 도로가 없다면 건축이 불가능할 수 있습니다. 꼼꼼히 확인하여 안전한 토지 거래 하시길 바랍니다.