“‘거주지역’, ‘용도지역’, ‘전용주거지역’… 이걸 굳이 다 알아야 돼요?”
아마 많은 분들이 이 글의 제목을 보고 이렇게 말씀하셨을 겁니다. 단독/전원주택 찾는데 굳이 이런 복잡한 용어까지 배워야 하냐고. 제 대답은? 네, 알아야 합니다. 모르면 모를수록 딱 그만큼 업자들한테 낚여요!
‘여기에다 그런 집 못 짓는다니까요?’
예를 들면 이런 식이죠. 업자들은 분명 가능하다고 해서 땅 샀는데, 나중에 건축사 사무소, 또는 시청 부동산과에 문의해보니 용도에 맞지 않아 집을 짓지 못한다네요?! 문의 순서도 잘못됐지만 더 큰 책임은, 본인이 ‘주거지역’ 뜻을 제대로 이해하지 못했기 때문이죠.
하지만 걱정마세요. 저 찍사홍이 있잖아요? 지금부터 이 복잡한 용어들을 우리 5060 세대 눈높이에 맞춰서 쉽고 재미있게 풀어드릴게요. 찍사홍의 부동산 입지 공부 두번째 시간, 바로 시작합니다!
복잡한 ‘주거지역’, 3가지 핵심만 기억하세요!
일단 머릿속에 구체적인 개념부터 그려둘 필요가 있습니다. 가장 큰 개념은 바로 ‘용도지역: 이 땅이 어떻게 쓰일지, 집을 얼마나 높이 지을 수 있을지’ 정해놓은 약속 같은 거예요. 바로 위 그림 전체와 같은 것이죠. 그중에서도 우리가 사는 집과 관련된 지역을 ‘주거지역’이라고 하고요. 이 주거지역은 딱 세 가지로 나뉩니다.
세 가지를 알아보기 전에, 이미 눈치채셨겠지만 위 그림의 점선은? 맞습니다. 녹지지역까지 포함, 단독/전원주택에서 가장 많이 등장하는 세 가지 용도지역이죠. 전용주거지역, 일반주거지역, 녹지지역. 그러니 오늘 이 시간은 ‘전용’과 ‘일반’에만 주목해도 되겠죠? 녹지지역까지 건드렸다간 더 헷갈릴 수 있으니 나중에 따로 정리해 드릴게요!^^
1. 전용주거지역: ‘조용한 동네’를 원한다면!
오직 ‘주택’만 지을 수 있는, 아주 조용하고 쾌적한 동네입니다.
이곳은 ‘우리 동네’, ‘나만의 공간’을 중요하게 생각하는 분들께 완벽한 곳이에요. 주로 단독주택이 많아서 이웃 간의 프라이버시가 보장되고, 소음이나 복잡한 상업시설이 거의 없습니다. 그렇다고 해서 아침에 새소리를 들으며 일어날 수 있느냐? 이건 또 케바케가 심해요. 또한 편의점이나 슈퍼가 아파트에 비해 상대적으로 멀리 있을 수 있다는 점은 감안해야 하고요.
거대한 단독주택 마을인 화성시 새솔동 전경이에요. 1종전용주거지역, 건폐율 50%, 용적률 80% 동네죠. 이렇게 보면 잘 모르겠죠? 아래 일반주거지역과 함께 비교해 보겠습니다. 아, 참고로요, 건폐/용적률에 대한 개념, 아직 잘 모르시면 아래 국토부 용어정리 사이트 링크 걸어둘게요. 핵심 단어들이니 꼭 정리하고 오세요!
2. 일반주거지역: ‘편리한 생활’을 원한다면!
우리 주변의 평범한 아파트와 주택이 모여있는, 가장 흔한 동네입니다.
이곳은 ‘편의성’을 가장 중요하게 생각하는 분들께 딱입니다. 아파트, 빌라, 상가주택이 함께 어우러져 있고, 근처에 마트, 병원, 은행 같은 편의 시설들이 잘 갖춰져 있어요. 보통 3층 이하의 낮은 건물(제1종)부터 30층 이상의 고층 아파트(제3종)까지, 높이에 따라 세분화됩니다.
사례로 가져온 동네는 인천시 남동구 논현동 미추홀외고 앞 단독마을. 1종일반주거지역, 건폐율 60%, 용적률 200%입니다. 아까에 비해 뭔가 좀 빡빡하다는 느낌 드시죠? 또 마당도 거의 없는 편이고요.
근데 솔직히 둘의 차이는 겉모습만 봐서는 잘 몰라요. 왜냐? 여기에 시도별 ‘조례’라는 놈이 한번 더 필터링을 하거든요. ‘높이는 몇 미터 이내로 해라, 담장은 생울타리로 해라, 한 필지에 두 가구 짓지 마라…’ 미주알 고주알 간섭하는 이런 얘기, 한번쯤 들어본 적 있으시죠? 이것이 바로 ‘시도 조례’. 각 시, 도에 따라 상황에 맞게 규약을 추가로 만든 거예요. 결국 얘네가 집의 외관과 동네 분위기를 만드는 가장 큰 역할을 하는데… 이 부분은 나중에 LH 토지 분양 얘기할 때 자세히 말씀드릴게요!
3. 준주거지역: ‘주거와 상업을 한번에’ 원한다면!
주택과 상가가 함께 있는, 활기찬 동네입니다.
이곳은 집에서 걸어서 편하게 카페나 식당에 가고 싶고, 생활의 활기를 느끼고 싶은 분들에게 좋아요. 주거시설과 상업시설이 공존해서 매우 편리하지만, 그만큼 조용하고 한적한 분위기는 기대하기 어렵습니다. 보통 큰 도로변에 위치하거나 지하철역 근처에 많으니, 낮과 밤의 분위기를 모두 확인하는 게 중요합니다.
위 그림의 동그라미 친 곳이 ‘준주거지역’ 지하철역 바로 앞이니, 대충 상상이 되시죠? 저희 관심사인 단독/전원주택과는 살짝 거리가 있지만, 그래도 알아두시라고 넣었습니다. 참고로 위 그림은 네이버 부동산의 ‘지적편집도’ 탭(우하단). 저걸 눌러서 보면 오늘 배운 3가지 주거지역을 한꺼번에 화면에 놓고 비교해 볼 수 있답니다!^^
주거지역 3종 셋트 특징/추천
| 구분 | 주요 특징 | 어떤 사람에게 추천? |
| 전용주거지역 | 단독주택 중심, 조용한 주거환경 | 조용한 곳에서 휴식을 원하는 분, 전원주택을 꿈꾸는 분 |
| 일반주거지역 | 아파트, 빌라, 상가주택 혼재, 편리한 주거환경 | 대다수의 평범한 생활을 하는 분, 편의시설이 중요한 분 |
| 준주거지역 | 주거와 상업시설 혼재, 활기찬 주거환경 | 편리한 상가와 인프라가 필수인 분, 역세권을 선호하는 분 |
찍사홍 총평: ‘용도지역 안에 주거지역 3가지, 일단 여기까지만!’
‘용도지역 하위개념으로 주거지역이란 게 있다. 여긴 3가지가 있는데, 조용하고 쾌적한 삶을 원한다면 전용주거지역을, 편리하고 활기찬 생활을 원한다면 일반주거지역을, 그리고 생활 인프라의 편리함과 적당한 활기를 원한다면 준주거지역을 선택하면 된다.’
딱 이 정도만 기억하고 다음 장으로 넘어갑시다. 더 구체적인 얘기는 하나 하나, 실제로 동네를 보면서 하는 편이 머릿속에 잘 들어오니까요! 대신 저와 함께 부동산 입지 공부를 계속 이어나가겠다는 약속 하나만은 하시고요. 다음 편으로 다시 돌아겠습니다.
주거독립~ 만세!