“찍사홍님! 전원주택 투자로도 좋고, 살기도 좋은 지역은 어디일까요?”
제가 강연을 가면 두 번째로 많이 받는 질문이에요. 저에게는 너무나 당연한 얘기지만, 아직 모르시는 분이 더 많으리라 생각해 이 글을 빌어 한 번 더 강조드립니다. 전원주택 투자: 무조건, 무조건 비추천입니다! ‘아니, 본인도 전원주택 살면서 반대한다고?’ 선뜻 이해가 안가실 수도 있죠? 이번 글 다 읽고 나시면, 아하! 무릎을 탁 치실 겁니다.
*전원주택 투자가 위험한 결정인 이유
전원주택 투자를 비추천하는 이유는 크게 세 가지: 첫째는 환금성, 둘째는 적정가 파악의 어려움, 그리고 셋째는 호재의 양면성 때문입니다.
1. 환금성: 팔고 싶어도 팔 수가 없어요!
전원주택은 환금성이 없다! 라는 말, 어디선가 한번쯤은 들어보셨을 거예요. 환금성이란 글자 그대로 ‘물건을 처분해 돈으로 바꿔갖는 능력’을 이야기합니다. 아파트의 환금성을 100이라 보면 전원주택은? 구체적 자료는 없지만 거의 50 이하라 판단됩니다. 당장 팔려고 내놓으면 평균 1~2년은 기본으로 걸리니까요. 이것도 신도시 근처, 땅 중의 땅, LH필지의 경우죠. 저 외곽 산 아래 민간 타운하우스는? 4~5년은 우습고요, 아예 거래 자체가 안되는 경우도 허다합니다.
왜 그럴까요? 대한민국에서 아파트 같은 공동주택은 주거에 필수적인 ‘필수재’로 여기지만, 전원주택은 달라요. 말 그대로 ‘선택재’, 또는 ‘사치재’에 가깝거든요. 급하게 돈이 필요해서 팔려고 해도 사려는 사람이 극히 드물다는 거죠. 딱 요즘 부동산 상황이 이렇습니다. 서울 제외 모든 아파트 거래가 꽁꽁 얼어버리자, 단독/전원주택 쪽은 아예 빙하기로 들어섰죠. 저쪽에서 마른 기침 한번만 해도 여긴 코로나, 독감 걸리는 수준입니다.
한번 상상해 보세요. 여러분이 아파트와 전원주택 두 채를 모두 소유하고 있다고. 급전이 필요하다면 뭐 부터 내놓으시겠어요? 당연히 전원주택이죠? 아파트는 일단 본인 실거주+똘똘한 한채로 끝까지 남겨두고 싶어 하거든요. 따라서 매물은 쌓이고, 사람들은 계속 던지고. 안그래도 어려운 환금성, 더더욱 진퇴양난의 길로 들어가는 게 바로 전원주택 투자입니다.
2. 적정가 파악: 내가 제대로 사고 있는 건지 알 수가 없어요!
아파트처럼 규격화된 주택들은 주변 시세를 통해 대략적인 적정가를 알 수 있습니다. 하지만 전원주택은? 집마다 생김새, 크기, 마감재, 정원 등 모든 것이 천차만별 다릅니다. 이 때문에 정확한 비교 대상이 없고, 적정 가격을 알기가 매우 어렵죠. 그래서 감정평가 금액도 적고, 대출도 잘 나오지 않는 거고요.
제가 얼마전 ‘급매에 속지마세요!’라는 영상을 올렸었는데요, 바로 이 부분을 지적한 것입니다. 파는 사람은 ‘여기 들어간 자재비가 얼만데!’ 하며 암만 호들갑을 떨어도, 정작 사는 사람은 몰라요. 거기 얼마짜리 자재가 어떻게 들어갔는지. 설계도면? 그걸 받아본들 일반인들이 해석 가능할까요? 이것은 흡사 투자 원금을 모르는 깜깜이식, 묻지마 거래. 그래서 매도자들의 ‘급매’, ‘초초급매’라는 말도 따지고보면 그들의 말장난이다, 이렇게 보시면 되겠습니다. 이 ‘급매’에 관해 더 자세히 알고 싶다면? 아래 영상을 참고하세요.
3. 개발호재: 있어도, 없어도 골치 아파요!
아파트에 호재가 생기면? 난리가 납니다. 입구에 막 플래카드 걸고, 방송하고, 거의 뭐 축제 분위기죠. 왜냐? 가격이 뛰고 거래가 잘 되니까요. 하지만 전원주택은 완전 다릅니다. 호재가 생기면 일단 가격이 오르는 것 까지는 같아요. 하지만 그래서 오히려 더 안 팔리는 경우가 많아요. 왜 그럴까요? 가격이 오를수록 실수요자(정말 살고 싶은 사람)보다는 투자재에 가깝게 변하기 때문이죠. 결국 1번에서 말씀드린 환금성 문제가 여기서도 발목을 잡는 겁니다. 전원주택의 개발 호재는 팔지 않고 평생 살 사람, 즉 실거주 입장에서나 좋은 것일 뿐이에요. ‘괜히 쓸데없이 가격만 띄운다’는 말이 그래서 나오는 거죠.
역시 또한번 상상을 해 보죠. 만일 어떤 전원마을 옆에 지하철이 뚫린다고. 도보로도 충분히 가능한 역이 들어선다고. 만일 여러분이 오직 ‘투자처’로서만 고려한다면, 아파트일까요, 전원주택일까요? 열이면 열 무조건 아파트를 짚겠죠? 가격 잘 올라, 환금성 좋아, 거래 잘 돼… 너무나 매력적이거든요!
반면 전원주택은? 이렇게되면 실거주 조차도 웬지 꺼려지게 됩니다. 본인 예상치 보다 많이 올라버리거든요(위에서 말한 ‘투자재로 변모’하는 시점). 가격이야 어땠든, 잘 안 팔린다는 건 매도자 입장에서도 그닥 반가운 일은 아니죠. 시장이 더 다운된다는 뜻이니까요. 그래서 저도 답사를 다녀온 뒤, 그 마을의 개발호재와 가격을 비교해 보고요, ‘이 마을은 지금 들어가면 된다 안된다’, 이런 시점까지 조심스레 제안해 드리고 있습니다. 어디서? 일반 영상 말고요, 오직 ‘멤버십’ 유심답사 안에서만! 요런 조언 궁금하신 분들, 아래 링크 참고해 보세요^^
*결론: 전원주택 투자, 이래서 비추합니다!
| 구분 | 아파트 | 전원주택 |
| 환금성 | 높음 | 낮음 |
| 적정가 | 파악 용이 | 파악 어려움 |
| 호재 영향 | 가격 상승 및 매매 활발 | 가격 상승에도 매매 어려움 |
| 목적 | 주거 & 투자 | 주거 (실거주) |
한번 더 강조드립니다. 전원주택은 투자의 대상이 아니라 ‘삶’의 공간입니다. 정말 꿈에 그리던 전원생활을 위해, 팔 생각 없이 평생 살 집으로 생각한다면 그 가치가 충분하죠. 하지만 시세 차익을 노리는 투자 목적이라면? 위와 같은 이유로 절대 권하지 않습니다. 이제 잘 이해되셨죠?^^
그럼 이번 글은 여기까지, 언제나 여러분의 ‘행복한 실거주’, 진정한 주거독립을 위해 최선을 다하겠습니다.
주거독립, 만세~!