“와, 저거… 완전 전원주택 사기랑 똑같네!”
얼마 전, 흥미롭게 본 스튜디오 오재나의 ‘창업 컨설팅 사기꾼’ 1, 2편(장나래 기자편). 그 영상들을 쭉 다 보면서 제가 내뱉은 장탄식이었습니다. 바로 떠올렸습니다. ‘아, 이 영상을 참고해서 단독/전원주택 사기, 그 패턴에 대해서 정리해 보자!’ 그래서 이 글을 작성하게 되었고요.
(혹시라도 관심있으시면 스튜디오 오재나의 아래 영상을 보고 오셔도 좋겠습니다!)
여러분이 신축 전원주택을 찾다 보면, 마치 나만을 위한 특별한 기회처럼 느껴지는 제안에 혹하기 쉽습니다. 하지만 조심하세요. 여기에는 오랜 기간 수많은 사람을 낚아온 업자들의 정교한 3단계 전략이 숨어 있습니다. 지금부터 유튜브, 블로그, 광고를 넘나들며 펼쳐지는 이들의 정교한 수법을 파악하고, 현명한 선택을 위한 유일한 방법: ‘빠꼼이’ 전략까지도 함께 낱낱이 살펴보겠습니다.
당신도 낚이지 않으려면??)
1단계: 미끼 투척! “믿을 만한 그곳”에서 시작되는 유혹
가장 최초, 많은 중년층(4050 이상)이 온라인에서 단독/전원/타운하우스의 수많은 정보성 콘텐츠를 접하며 신뢰를 쌓기 시작합니다. 마치 찍사홍, 저처럼요! 하지만 저는 물건을 판매하는 업자가 아니죠. 언제나 구매자, 여러분들 곁에 서 있는 ‘입지 연구가’일 뿐. 어쨌거나 이때 업자들은 이렇게 차곡차곡 쌓인 여러분의 신뢰를 역이용합니다. 어떻게 하냐고요? 잘 보세요.
‘어라? 저거 어디선가 본 거 같은 매물인데.
아까는 8억인데, 지금은 7억? 오…!’
유튜브, 네이버 블로그, 포털 광고… 뭔가 다양한 채널들을 뒤섞어 보다보면 꼭 이런 생각이 드실겁니다. 바로 이 지점이 전원주택 사기가 시작되는 원점입니다. 그 수많은 전원주택 채널들, 광고들. 사실 알고보면 모두 다 한 팀, 한 식구. 똑같은 어장에서 한솥밥 먹는 처지라는 사실을 모르는 건 아쉽게도 우리 소비자 뿐이죠. 그들은 마치 서로를 전혀 모르는 듯, 독립적인 전문가인 양 활동하며 잠재 고객을 끌어들입니다. (저는 어떻게 그렇게 잘 아냐고요? 한때 저도 그랬으니까요!)
이는 위에서 설명한 장나래 기자의 ‘골목의 포식자들’에서 다룬 자영업 컨설팅 사기 사례와 놀랍도록 유사합니다. 플랫폼도, 채널도, 출연자도, 목소리도, 심지어 가격과 텍스트 폰트마저 완전 다르지만 그들은 다 같은 한 몸통. 계약이 이루어지면 서로 수수료를 나눠받는 구조죠. (혹은 몇 대 몇일수도. 어쨋거나 핵심은 몸통이 하나 뿐이라는 것!)
- 유튜브/블로그/광고 노출: 다양한 온라인 채널을 통해 마치 신뢰할 수 있는 정보 제공자인 것처럼 위장하여 접근합니다. 알고 보면 다 그 매물이 그 매물인데 말이죠.
- 숨겨진 연결고리: 겉으로는 다른 업체처럼 보이지만, 실제로는 동일 업자이거나 긴밀한 네트워크로 연결되어 있습니다.
- “난개발 주택” 미끼: 실제로는 허술한 난개발 주택임에도 불구하고, 매력적인 문구로 포장하여 사람들의 감성적 구매 욕구를 자극합니다.
2단계: “우리 지금 만나!” 급박한 분위기 조성과 분류 작업
일단 고객이 미끼를 물어 연락이 닿으면, 업자들이 하는 멘트는 열이면 열, 똑같습니다. ‘일단 나오세요. 얼굴 보고 이야기 하시죠’, ‘지금 아니면 늦어요’, ‘매물이 딱 이거 하나 남았네요’. 어쩜 그렇게 하나같이 똑같을까요. 어디 따로 멘트 가르치는 학원이라도 있는 것일까요? 가장 초반에 언급한 오재나 영상이 창업 컨설턴트 내용인데도 왜 제가 극공감했느냐, 바로 거기나 여기나 모두 이렇게 같은 멘트를 공유하는 ‘넓은 의미의 부동산 업자들’ 이기 때문이죠.
‘지금 당장 만나자’, ‘이거 하나 남았다’ 급박한 분위기를 조성하는 만남을 유도. 전원주택 사기에서는 특히 요 멘트도 빠질 수 없죠. ‘날도 좋은데 사모님하고 나들이 한번 나오세요!’ 그렇게 방문을 통해 직접 상담해야만 더 좋은 미공개 매물을 볼 수 있다고 주장하는데요, 성공하면 가장 빠른 날짜를 잡아 번듯한 사무실+엄청 큰 공사현장으로 미팅 장소를 잡습니다.
자, 드디어 만났습니다. 이제 업자들은 고객과의 대화 속에서 속칭 ‘빠꼼이’, ‘물렁이’ 등으로 분류합니다.
- ‘빠꼼이’: 업계 사정을 잘 알아 계약할 의사는 없고, 정보만 빼가려 보이는 고객들.
- ‘물렁이'(혹은 ‘은퇴자’ 등): 즉시 사용할 수 있는 현금을 가지고 있거나 경험이 적어 쉽게 흔들릴 만한 고객으로 판단되는 이들.
먼저 빠꼼이라 판단되면? 바로 그 자리에서 빠르게 미팅을 종료합니다. ‘저 앞에 보이는 집 둘러 보고 가세요’ 하는 식이죠. ‘어라? 이거 작업되겠는데?’ 그 반대, 그러니까 물렁이, 또는 은퇴자다 싶으면? 냅다 뭅니다. 성심 성의껏 매물 안내 착수! 본격적으로 작업들어갑니다. 매물을 보여줄 때는 아래, 기본적인 3단계 공식이 있죠. 이것도 거의 부동산 매뉴얼입니다.
- 가장 비싼 것: 현실과 동떨어진 높은 가격의 매물을 먼저 보여주어 고객의 기준점을 높입니다.
- 가장 싼 것: 터무니없이 저렴하거나 하자가 있는 매물을 보여주어 비싼 매물과의 비교를 통해 다른 매물의 가치를 상대적으로 높입니다.
- 의도된 중간 가격의 매물: 최종적으로 팔고자 하는 매물을 중간 가격대에 배치하여 고객이 합리적이라고 느끼게 만듭니다.
사람의 심리는 보통 3개 이상의 매물을 보면 더 이상 선택하기 어렵고, 괜한 미안함을 느끼기 시작합니다. 업자들은 바로 이 지점을 노려 고객이 쉽게 결정을 내리도록 유도합니다. 유능한 영업사원은 항상 여러분의 좌뇌가 아닌 ‘우뇌를 공략한다’ 라는 사실, 꼭 잊지 마세요!
3단계: “아, 몰라, 알아서 해주세요” 감정적 피로와 충동구매
세상에 집을 단 한 번 보고 구매하는 사람이 있을까요? 하물며 전원주택 같은 고가의 재화는 최소 세, 네 번은 더 미팅이 지속됩니다. 그렇게 집을 보러 다니면 자연스럽게 고객과 업자 사이에 묘한 친분이 생기기 시작하겠죠? 이때부터 고객은 괜히 미안한 감정을 느끼게 됩니다. 우리의 우뇌가 더더욱 말랑말랑해 지는 포인트죠.
이것은 이미 과학적으로도 증명된 사실입니다. 신경 해부학자 질 볼테 테일러(jil Bolte Taytor)의 말처럼 우리의 ‘감정을 느끼는 존재’로서의 특성이 전면에 부각되는 상황이죠. 분명 집을 살 때 논리적으로 따져볼 점이 많음에도 불구하고, ‘그 집을 어떻게 (감정적으로)느끼는지’가 결정을 더 크게 좌우한다!
여기에 현대 소비자들의 ‘결정 피로’ 현상까지 더해집니다. 너무 많은 선택지와 정보의 홍수 속에서 우리는 다음과 같은 심리적 영향을 받게 되죠. (질 볼테 테일러(jil Bolte Taytor), 배리 슈와츠(Bany Samm)의 ‘선택의 역설’ 중에서)
- 결정 마비: 선택지가 너무 많아 오히려 결정을 회피하게 됩니다.
- 교환가치 측정 능력 감퇴: 긍정적/부정적 효과를 계산하기보다 단순히 둘 중 하나를 선택하는 데 에너지를 덜 들이게 됩니다.
- 후회와 예상 후회: 많은 선택지 중에서 결정했을 때 만족도가 낮고, 올바른 선택을 하지 못했을까 봐 걱정하는 경향이 생깁니다.
이러한 심리적 피로와 미안한 감정들이 뒤섞인 끝에는? ‘충동구매’라는 악수로 이어집니다. 고객은 이미 마음에 쏙 들어온 집을 단념하기 어려워하며, 논리적인 결함을 감성적 이유들로 덮으려 합니다. 일종의 자기 합리화죠. “역에서 멀지만 더 걸을 수 있어서 좋을 거야”, “에이, 지금 층간소음만 피할 수 있으면 어디든 좋은 거 아냐?!” 와 같은 식…!
정리하면 이렇습니다. 신축 부동산 업자들의 전형적인 고객 공략 3단계 패턴. 일단 긴급성을 조성하고, 대면 미팅을 성사시킨 다음, 고객의 감정을 휘두른다! + 문제가 발생하면 다른 집을 찾아주겠다는 면피책은 덤. 이것이 자영업 컨설팅 뿐만 아니라 전원주택 사기까지, 부동산 업계에서는 이미 오래전부터 대대로 전해져 내려온 ‘꼼수’ 또는 ‘족보’라 할 수 있겠습니다.
전원주택 사기를 피하는 대안: ‘빠꼼이’가 되자!
이러한 업자들의 민폐를 피하고 현명한 전원주택을 선택하기 위한 유일한 대안? 바로 스스로 ‘빠꼼이’가 되는 것입니다.
- 직접 발품을 팔고 스스로 선택하세요: 온라인 정보에만 의존하면 위와 같은 ‘가두리망’ 걸릴 수 밖에 없습니다. 집을 중심에 두고 보러 돌아다니 말고, 먼저 지역부터 선정하세요. 그래야 그들의 ‘나와바리’를 벗어나 더 폭넓게 선정할 수 있습니다.
- 충분한 정보 수집: 하나의 매물을 봤을 때는 그 매물이 어떤 입지 조건을 갖추고 있는지 스스로 정보를 획득하세요. 다양한 단독/전원주택 관련 유튜브, 블로그, 카페 등의 의견도 좋고요, 지역 부동산 중개인 미팅도 좋은 방법입니다.
- 계약 시 철저한 검토: 컨설턴트나 업자의 구두 약속은 믿지 마세요. 계약서에 모든 중요한 내용을 명확히 명시하고, 법적 책임을 회피하는 면책 조항은 없는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 필요하다면 변호사의 자문을 구하는 것도 좋습니다. (또 중대한 사항은 반드시 녹취하기!)
- ‘너무 좋아서 믿기 어려운’ 제안은 의심하세요: ‘마지막 남은’, ‘딱 고객님께만’ 같은 과장된 광고는 경계해야 합니다. 세상에 공짜는 없어요!
- 전원주택은 진입 장벽이 높음을 인지하세요: 많은 분들이 헷갈려 하는 부분입니다. 워낙 아파트에서 오래 살아왔으니 이곳 시장도 거의 비슷하리라 보는 거죠. 가장 위험한 멘트 ‘다 알아서 잘 해주시겠죠’ 는 절대 금물! 전원주택은 진입 전 충분한 학습과 연구가 필수인 과목입니다.
이렇게 스스로 저들이 말하는 ‘빠꼼이’가 되어야 합니다. 전원주택을 구매하는 것은 단순히 집을 사는 것을 넘어 삶의 방식을 결정하는 중요한 일. 업자들의 교묘한 전략에 휘둘리지 않고, 자신만의 기준과 철저한 답사를 통해 후회 없는 결정을 내리시길 바랍니다.
“아, 머리로는 알겠는데, 이걸 어떻게 실천하지?”
“먹고 살기 바빠 죽겠는데, 언제 저 복잡한 걸 다 공부하냐!”
그렇다면 ‘찍사홍’의 분석과 컨설팅이 큰 도움이 될 수 있겠네요.
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