“무슨 전원주택이 아파트보다 더 비싸? 사기당하는 거 아냐?”
맞아요, 전원주택 가격은 아파트처럼 시세가 딱 정해져 있지 않아 늘 헷갈리죠. 특히 업자들이 띄워놓은 가격만 보고 덜컥 계약했다가 나중에 땅을 치고 후회하는 경우가 부지기수입니다. 하지만 걱정 마세요. 오늘 제가 알려드리는 세 가지 방법만 알면, ‘호갱’은커녕 오히려 현명하게 가격을 깎아서 내 집, 내 땅 마련 가능! 천천히 잘 따라오세요~^^
1. 건물 빼고 ‘토지 호가’만 계산하기
✅ 현재 매매가에서 건물값을 빼고 순수 토지 가격을 추정합니다.
전원주택은 ‘건물’보다 ‘땅’이 훨씬 중요합니다. 건물은 시간이 지나면 감가상각되지만, 땅은 가치가 떨어지지 않거든요. 그런데 업자들은 예쁜 인테리어와 멋진 건물 사진으로 눈속임을 한 뒤, 건물값까지 포함해서 높은 호가를 부릅니다. 그러니 현혹되지 마세요.
참고로 단독주택의 감가상각률은 법인세법상 연간 4%로 되어있습니다. 하지만 현실적으로는 더 크죠. 약 10%로 보는 것이 합리적입니다. 시장에서는 건물값 2억이라고 했을 때 연간 -2천만원, ’10년이면 0원’ 이라 책정하고 있습니다.
하지만 땅, 대지 가격은? 감가 상각이 일어나지 않죠. 결국 이것만 보더라도 건물값을 전원주택 가격에 함께 포함시킬 수는 없고요, 오직 땅, 대지 가격만 산정하는 것이 맞습니다. 이와 관련해서 예전에 재미난 영상을 올렸었는데요, 함께 참고해서 보시면 도움이 되겠네요.
그럼 대지 가격은 어떻게 산정하느냐? 간단하게 ‘전체 매매가 × 60%‘로 계산하면 됩니다.
📍 예시: 매매가 5억짜리 전원주택 (대지 100평)
5억 × 0.6 = 3억 (순수 토지 가격 추정)
3억 ÷ 100평 = 300만원 (예상 평당 대지 호가)
업자가 ‘이 집은 평당 500만 원짜리 땅이에요!’라고 말해도, 나는 이미 이 땅의 평당 호가가 300만원 수준이라는 걸 알고 협상에 들어갈 수 있겠죠? 바로 이때, 어깨 쫙 펴고 당당하게 지르세요. ‘건축물은 빼셔야죠! 감가상각이 얼만데…!’
2. ‘공시지가 기준 대지추정가’와 비교, 협상 범위 찾기
✅ 정부가 정한 ‘공시지가’를 기준으로 토지의 현실적인 가치를 계산하고, 호가와의 차이를 파악하세요.
토지이음(https://eum.go.kr/) 사이트는 토지 가격의 객관적인 기준을 제시합니다. 정부가 ‘이 땅의 가치는 이 정도야’라고 매년 공시하는 가격이죠. 이걸 이용하면 업자가 부르는 호가가 과연 합리적인지 바로 알 수 있습니다.
[‘공시지가 기준 대지추정가’ 구하는 법]
- 토지이음 사이트에서 해당 마을 주변 토지의 공시지가를 확인합니다. (㎡당 가격으로 표기되어 있음)
- ㎡당 공시지가 × 3.3을 계산해 ‘평당 공시지가’를 구합니다.
- 평당 공시지가 × 1.65를 계산합니다. (2025년 기준. 매년 정부가 발표하는 현실화율)
이렇게 나온 금액이 바로 ‘공시지가 기준 대지추정가’ 입니다. 참고로 제가 답사하는 모든 마을의 가격, 바로 이 금액으로 통일되어 있습니다. 워낙에 천차만별 가격, 그나마 유일한 기준점이기 때문이죠. 여기서 일단 최저가, 베이스를 잡고, 아까 1)에서 계산한 대지 호가와의 차이를 구하면? 실제 거래 가능한 금액이 도출되죠. 예를 들어보겠습니다.
- A대지의 공시지가 기준 대지추정가: 350만원 (평당)
- 네이버부동산에서 확인한 A대지의 가격(호가): 400만원 (평당)
- 최소 350 이상, 최대 400 이하 바운더리 안에서 최종 거래가 형성 가능
이해가 되시죠? 덧붙여 말씀드리면 ‘네이버 호가’는 워낙 고무줄 같아요. 앞집 다르고, 또 옆집 다릅니다. 전원주택 가격이란 게 원체 아파트처럼 정형화되어 있지 않으니까요. 따라서 거래 가능 금액도 그에 맞춰 변동성이 무척 큽니다.
‘그럼 확실하게 실거래가를 보면 되지 않나요?’ 하실 수도? 물론 합리적인 질문이죠. 하지만 이것의 단점은 실거래가 바로 옆 집, 옆 땅이 아니라 한참 떨어진 저 너머 동네 땅에서 이루어진 경우가 많다는 것. 절대 거래량이 워낙 적기 때문에 어쩔 수가 없죠. 그렇다고 그 동네 가격과 비교해 추론하자니 방법이 더 복잡해지고요. (표준지 측정법. 감정평가사들이 대출 일으킬 때 실제로 사용하는 방법)
그냥 제가 만든 이 계산법이 오히려 쉽다. 구매자 입장에선 이정도만 해도 가격 추론, 협상에는 아무 지장이 없다, 생각하시면 되겠습니다.
3. 땅의 용도에 따른 ‘전용부담금’ 예측하기
✅ 임야, 논, 밭을 매수할 경우, 나중에 ‘토지 전용 부담금’이 추가로 발생합니다.
네이버 부동산에 올라온 토지 매물들을 잘 살펴보세요. 앞에 임(林 임야), 답(畓 밭), 전(田 논), 이런 글자들이 보이죠? 그리고 그 밑에는 ‘주택지’ 라고 적혀 있습니다. 물론 집을 지을 수 있는 땅이겠죠. 왜냐, 그것조차 못한다면 허위광고, 소송감이니까요. 하지만 집만 지었다고 끝이 아닙니다. 그 뒤에 해야할 행정적인 일들이 반드시 따라붙습니다. 바로 ‘전용부담금’.
이것이 무엇이냐? 구글에선 이렇게 정의하고 있습니다.
전용부담금: 농지나 산지를 농업 또는 임업 외의 다른 용도로 사용할 때 부과되는 비용. 이는 농지 및 산지의 보전, 관리, 조성을 위해 사용되며, 농지나 산지를 전용하는 자에게 부과됨. 구체적으로는 농지전용부담금과 산지전용부담금.
임야나 논, 밭은 건축 후 반드시 ‘대지’로 전용해 주어야 합니다. 안 그러면 벌금! 업자들은 일단 팔고 보자는 식으로 말하지만 ‘대지’가 아닌 땅은 요런 ‘토지 전용 부담금’이 발생한다는 것, 반드시 체크하세요. 얼마냐고요? 지역별, 규모별로 금액은 다르지만 보통 1~2천만 원 정도가 추가된다고 보시면 됩니다. (자세한 계산법? 굳이 알려고 하지 마세요. 상당히 복잡합니다^^;)
그럼 나중에 추가 비용을 내지 않으려면? 당연히 ‘대지’가 좋겠죠? 그래서 가격이 그만큼 더 비싼 거고요. 잘 모르겠다 싶으면 계약하기 전 반드시 토지이음 사이트에서 토지의 용도를 확인하세요!
전원주택 가격 산정하는 3가지 방법
| 항목 | 상세 내용 | 찍사홍’s 총평 |
| 1단계 | ‘매매가 x 60%’로 순수 토지 가격을 추정해 ‘대지 호가’를 계산하라. | 업자의 말에 휘둘리지 말고, 내 눈으로 직접 땅값을 계산하는 게 첫걸음! |
| 2단계 | 공시지가 기준 대지추정가를 계산해 호가와 비교하라. | 정부가 예측한 객관적인 가치와 호가의 차이가 협상 여지를 말해준다! |
| 3단계 | 토지 지목을 확인해 ‘전용부담금’을 미리 예측하라. | ‘대지’가 아닌 땅이라면 예상 추가 비용 1~2천만원을 기억하라! |
| 총평 | 건물은 빼고 땅만 보세요. 객관적인 데이터와 전문가적 시선으로 접근하면 ‘호가’를 ‘내 가격’으로 만들 수 있습니다. | 겉모습에 속지 않고 땅의 가치를 제대로 파악하는 것이 진정한 ‘주거독립’의 시작! |
이정도면 전원주택 가격, 어떻게 보는지 대충 파악이 되셨죠? 만일 실제 토지로 연습이 좀 필요하다면? 아래 ‘찍사홍의 주거독립할지도’ 가 정답! 현재까지 200여곳 이상의 마을들이 수록되어 있는데요, 실시간 대지호가는 물론, 공시지가 기준 대지추정가 및 각종 특징들이 엑셀 표로 깔끔하게 정리되어 있답니다!^^
그럼 이번 글은 여기까지. 언제나 여러분의 진정한 독립을 기원합니다.
주거독립, 만세!