“전세 사기? 나라에서는 뭘 했데, 팔짱 끼고 구경만 했나?!”
뉴스에서 전세 사기 사건이 터질 때 마다 들었던 생각입니다. 아니, 솔직히 모르니까 당한 건데, 그럼 어느 누가 팔 걷어부치고 나서기나 했는지! 버젓히 국토부, 공인중개사협회라는 기관들이 있는데도 말이죠. 초중고 의무교육이 있듯, 이런 부분도 ‘반드시 국가 차원에서 좀 나서줘야 된다!’ 제 평소 생각이었습니다.
다행히 얼마 전 이런 소식을 접했네요. 전세 사기 방지를 위한 국토교통부의 ‘3·3·3 법칙’. 내용 보니까 조금 복잡하고 어려운 부분도 없진 않지만, ‘하나하나 곱씹어가며 움직인다면 사기 예방에 많은 도움이 되겠구나!’ 느꼈습니다. 지금부터 이 법칙의 주요 내용과 어려운 용어들, 여기서 잘근 잘근 씹어 드리겠습니다. 한 분이라도 더 퍼 잡숫기 좋게!^^
‘전세 계약 3·3·3 법칙’ 요약 (계약 전, 계약 도중, 계약 후)
첫째, 계약 전: ‘미리 확인’하면 보증금을 지킬 수 있다!
계약 전에 주변 시세와 주택의 권리 관계, 그리고 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인하라!
전세 사기의 90%는 계약 전 단계에서 예방할 수 있어요. 국토교통부와 경찰청, 공인중개사협회 같은 관계 기관이 함께 만든 이번 안내서에 따르면, 계약서에 도장 찍기 전에 이 세 가지를 꼭 확인해야 한답니다. 바로 [주변 시세, 주택 권리 관계, 전세보증보험 가입 가능 여부]. 특히 전세보증보험 가입이 가능한지 미리 알아보는 게 정말 중요해요. 보험 가입이 안 되는 집은 뭔가 문제가 있을 확률이 높다는 뜻이니까요. 이 3가지 체크리스트만 제대로 확인해도 전세 사기 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
둘째, 계약 시: ‘꼼꼼히 체크’하면 안심할 수 있다!
공인중개사와 임대인이 진짜인지 확인하고, 표준계약서를 사용해야
‘아니 사람이 진짜 있는지 없는지 확인도 안하고 덜컥 도장을 찍는 사람이 있다고?’ 믿기 어렵겠지만 있습니다. 아니, 엄청 많습니다. 심지어 저 조차도 예전 계약할 때 그냥 저 구석에서 부동산 아줌마가 통화하는 소리 듣고, ‘음~ 주인분이 친절하시구나!’ 하고 덜컥 ‘대리 계약’ 했더랬죠. 돌이켜 생각해보면 정말 큰일날 짓이었습니다;;;
따라서 계약할 때 반드시 사람 확인은 필수! 내 앞에 저 사람이 정상적으로 등록된 공인중개사가 맞는지, 그리고 집주인은 신분증과 등기부등본을 대조해서 계약 상대방과 임대인이 동일인인지 직접 육안으로 확인하세요. ‘몸이 아파서 못 왔어요’, ‘제가 얘 엄마에요’ 만일 이렇게 나온다면? 일단 의심부터 하고요, ‘위임장, 인감증명서, 신분증’ 3가지 서류를 통해 대리 권한을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
여기에 국토교통부가 제공하는 주택임대차표준계약서나 한국공인중개사협회 계약서를 사용해서 ‘안전 특약’ 같은 상세 내용도 꼭 포함시켜야 합니다. 사기꾼들은 이런 계약서 사용을 꺼리거든요. 잠깐… 안전 특약? 이름이 좀 어렵죠? 소상히 풀어드릴게요.
- ‘안전 특약’이란? 보증금 보호를 위한 맞춤형 방패! 임대인의 부도덕한 행위를 사전에 막고, 임차인의 권리를 강화하는 계약 조항입니다.
- ‘특약’은 일반적인 계약 조항 외에 임대인과 임차인이 합의한 내용을 기록하는 것을 뜻하는데, 여기에 ‘안전’을 더한 거죠. 예를 들어 “임대인은 임차인의 대항력(전입신고+확정일자)이 발생하기 전까지 근저당권 등 추가 등기를 설정하지 않는다”라는 조항을 넣는 거예요. 이렇게 해두면 임대인이 계약 후 잔금을 받기 전까지 대출을 받아 해당 주택에 근저당을 설정하는 것을 막을 수 있습니다. 만약 집주인이 이 특약을 거부한다면? 뭔가 수상한 신호로 받아들여야 합니다. 이 외에도 ‘전세자금 대출 불가 시 계약금 반환’, ‘보증보험 가입 적극 협조’, ‘계약 만료 시 보증금 즉시 반환’ 같은 조항을 넣으면 내 보증금을 훨씬 더 안전하게 지킬 수 있습니다.
셋째, 계약 후: ‘바로 행동’해야 완벽하다!
계약 후 즉시 임대차계약 신고를 하고, 잔금 지급 전 권리 관계를 다시 확인하고, 이사 당일 전입신고를 완료해야
계약서에 도장 찍었다고 끝이 아니에요. 계약하고 바로 임대차계약 신고나 확정일자를 받아야 내 보증금을 법적으로 보호받을 수 있고요. 혹시 모를 상황에 대비해 잔금을 치르기 직전에 등기부등본을 다시 한 번 확인해서 혹시 권리 관계에 변동이 생겼는지 살펴봐야 합니다. 그리고 이사 가는 당일, 정신없더라도 꼭 전입신고를 완료해야 모든 과정이 완벽하게 마무리돼요. 이 세 가지 행동이 바로 내 돈을 지키는 최종 방어선이라고 생각하시면 됩니다.
- ‘임대차계약 신고’란? 내 권리를 정부에 등록하는 공증. 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 주택 계약 시 의무적으로 신고해야 하는 제도입니다.
- 계약 후 즉시 임대차계약 신고를 하거나 확정일자를 받아야 내 보증금을 법적으로 보호받을 수 있어요. 임대차계약 신고는 온라인 부동산거래관리시스템이나 주민센터에서 할 수 있습니다. 만약 전입신고를 할 때 임대차계약서를 같이 제출하면 임대차 계약 신고를 한 것으로 간주돼요. 이 신고는 단순히 행정 절차가 아니라, 내 보증금의 우선순위를 확보하는 아주 중요한 행동입니다. 계약 후 잔금 치르기 전에 등기부등본을 다시 확인하고, 이사 당일에 전입신고를 완료해야 하는 것도 이 때문이죠.
📊 ‘전세 사기 체크리스트’ 한눈에 정리!
| 항목 | 상세 내용 | 찍사홍’s 총평 |
| 계약 전 | ✅ 주변 시세조사 ✅ 주택 권리 관계 확인 ✅ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 | 전세 사기를 피하는 가장 중요한 첫걸음! |
| 계약 시 | ✅ 공인중개사 정상 영업 여부 확인✅ 임대인과 계약자 일치 여부 확인✅ 주택임대차표준계약서 사용 (안전특약 포함) | 사기꾼에게 속지 않는 필수 체크! |
| 계약 후 | ✅ 즉시 임대차계약 신고 또는 확정일자 받기 ✅ 잔금 지급 전 권리 관계 변동사항 확인 ✅ 이사 당일 전입신고 완료 | 내 보증금을 지키는 최종 방어선! |
| 총평 | 국토교통부, 경찰청 등 관계기관이 함께 만든 신뢰도 높은 정보입니다. ‘아는 것이 힘’이라는 말처럼, 이 3·3·3 법칙만 알아도 안심하고 전세 계약할 수 있어요! | 이제 전세 계약 할 때도 숨 좀 쉬자! 내 삶의 질을 높이는 현명한 선택! |
잠깐만… 이렇게 정리는 했지만 여전히 ‘이걸 왜 하는지?’ 과정마다 이해가 안 갈 수도 있어요. 그럼 부동산 앉혀놓고 하나하나 조목조목 체크해가면서 움직이세요. 어차피 그분들 복비 다 주잖아요? 그게 본인들 할 일이거든요!
위 링크를 따라가면 국토부에서 만든 ‘전세 사기 피해예방 종합안내서’를 다운받을 수 있습니다. 전세 계약을 처음 해보는 사회 초년생부터 전세 경험이 많은 분들까지 모두에게 꼭 필요한 정보가 담겨 있어요. 특히 ‘3·3·3 법칙’은 계약 전, 계약 시, 계약 후 단계별로 확인해야 할 3가지씩, 총 9가지 필수 점검사항을 한눈에 보기 쉽게 정리해 놓았네요.
마지막으로 이 국토부 자료가 저한테 이메일로 왔을 때, 저는 이거 무조건 블로그 포스팅 감이다 생각했어요. 이런 건 어떻게든 알려서 단 한 명이라도 깨우치게 해야 합니다. 여러분도 이 글, 주변 많은 분들께 알리고 퍼트려 주세요. 막 자라나는 새싹들, 물과 양분은 주지 못할 망정, 아예 짓밟아 버리는 걸 바라만 볼 수는 없으니까요!