이번 글, 좀 셉니다. 여러분이 맹신하는 김학렬(빠숑), 채상욱, 이상우. 이른바 ‘부동산 유튜버 3대 천왕’의 지난 5년 성적표를 적나라하게 해부해 보려 합니다.
“찍사홍, 너 어그로 끄는 거 아니냐?” 하실 수 있습니다.
하지만 제가 이 이야기를 꺼내는 이유는 그분들을 비난하기 위함이 아닙니다. 여러분이 전문가들의 말만 믿고 ‘콘크리트 껍데기(아파트)’ 가격에 일희일비하느라, 정작 자산의 알맹이인 ‘내 땅의 가치’를 놓치고 있기 때문입니다.
그들이 결정적인 순간마다 예측에 실패한 이유, 딱 하나입니다. 그들은 ‘땅의 가치’가 아니라 ‘돈의 흐름(유동성)’만 쫓았기 때문입니다.
양치기 부동산 유튜버 1. ‘하락론의 논리왕’ 채상욱
첫 번째 타자, 논리의 끝판왕 채상욱 대표입니다. 이분은 정부 정책과 금리 데이터를 기반으로 시장을 봅니다. 논리? 완벽하죠. 하지만 치명적인 약점이 있습니다. 데이터와 정책이 바뀌면 본인의 뷰(View)도 손바닥 뒤집듯 바뀐다는 겁니다.
[비평: 유연함 vs 줏대 없음]
물론, 시장 상황에 따라 전망을 수정하는 건 용기입니다. 그러나 정책은 조변석개(朝變夕改)합니다. 지난 5년간 정책이 수십 번 바뀌었습니다. 그때마다 말이 바뀔 거면 그게 무슨 전문가입니까?
진짜 입지 전문가는 정책이 규제를 하든 풀든, “이 땅은 무조건 된다”는 불변의 확신을 줘야 합니다. 그는 훌륭한 ‘데이터 분석가’일지는 몰라도, ‘입지 분석가’는 아니었습니다.
양치기 부동산 유튜버 2. ‘입지무새’ 김학렬(빠숑)
두 번째, “입지 좋은 곳은 배신하지 않는다”는 김학렬 소장입니다. 맞는 말입니다. 강남, 서초, 용산 좋은 거 누가 모릅니까? 문제는 그의 조언이 “돈 없으면 저리 가라”는 식이라는 겁니다.
[결정적 장면: 2021년 인천/대구 추천의 비극]
그가 “서울은 비싸니 저평가된 곳을 가라”며 2021년 불장 끝물에 입이 닳도록 칭찬한 곳이 어딥니까? 인천과 대구였습니다.
그 말 믿고 송도와 수성구 들어간 영끌족들 어떻게 됐습니까? 불과 1년 뒤인 2022년, 대구는 미분양의 무덤이 됐고 송도는 반토막 났습니다.
[비평: 입지 vs 공급 물량]
빠숑 님은 “장기적으로 우상향한다”고 방어할 겁니다. 하지만 당장 2년 만에 반토막 난 자산을 버틸 수 있는 서민이 몇이나 됩니까? 그는 ‘숲(입지)’만 보고 다가오는 ‘태풍(공급 물량)’을 보지 못해 개미들을 지옥으로 보냈습니다.
이미 다 올라버린 완성된 입지(아파트)만 추천하는 건 ‘해설’이지 ‘인사이트’가 아니죠. 진짜 전문가는 지금은 흙밭이지만 미래의 강남이 될 원석, 즉 ‘땅’을 찾아줘야 합니다.
3. ‘상승론의 신’ 이상우
마지막, 이상우 대표입니다. 그는 2021년까지 ‘공급 부족’과 ‘유동성’을 근거로 폭등을 기가 막히게 맞췄습니다. 하지만 딱 거기까지였습니다.
[결정적 장면: 2022년의 대굴욕]
기억하십니까? 2021년 말, 모두가 주춤할 때 이상우 대표 혼자 “2022년 집값, 무려 9.4% 더 폭등한다”고 배팅했습니다.
결과는? 2022년은 역사상 최악의 거래 절벽과 함께 서울 아파트값이 -20% 박살 난 해였습니다. 금리라는 거대한 해일이 밀려오는데 “공급 부족하니 배는 뜬다”고 우기다가 수많은 추종자를 침몰시켰죠.
[비평: 모든 예측이 맞을 순 없다?]
물론 신이 아니니 틀릴 수 있습니다. 하지만 제가 지적하는 건, 그가 ‘거품’을 ‘실력’으로 착각했다는 점입니다. 진짜 좋은 입지라면 금리가 올라도 버텼어야죠. 하지만 그가 추천한 ‘똘똘한 한 채’들도 결국 다 무너졌습니다.
그건 입지의 힘으로 오른 게 아니라, 단순히 돈의 힘(유동성)으로 떠올랐던 것이기 때문입니다.
[요약 및 결론] 아파트(껍데기) 말고 땅(알맹이)을 보십시오
| 이름 | 분석도구 | 결정적오류 (입지관점) |
| 이상우 | 유동성/심리 | 거품도 실력이라 믿음 (본질 가치 간과) |
| 채상욱 | 금리/정책 | 정책 변화에 따라 입지 전망이 계속 바뀜 |
| 김학렬 | 아파트 서열 | 이미 비싼 곳만 정답이라 함 (가성비 무시) |
| 찍사홍 | 땅/현장 | 가격은변해도 ‘땅의가치‘는변하지않음 |
여러분, 아파트 수명 길어야 30~40년입니다. 감가상각 끝나고 건물이 썩어서 무너질 때쯤, 결국 여러분 손에 남는 건 딱 하나, ‘대지 지분(땅)’입니다.
더 자세한 내용은 지난 글 참고하시고요.
2026년 경기 침체? 아파트값 폭락? 올 수도 있습니다. 하지만 좋은 입지의 땅값은 IMF 때도, 금융위기 때도 떨어지지 않았습니다.
전문가들의 ‘집값 전망’ 놀음에 휘둘리지 마십시오. 대신 “내가 산 이 집의 ‘땅’은 안전한가?” 이것 하나만 물으십시오.
“사람은 거짓말을 합니다. 차트도 거짓말을 합니다. 하지만 ‘땅(입지)’은 거짓말을 하지 않습니다.”
남들이 모니터 앞에서 차트 그릴 때, 저는 장화 신고 현장 가서 흙 만집니다. 거품 없는 ‘진짜 입지’, 껍데기가 아닌 알맹이를 갖고 싶은 분들만 제 이야기를 들으십시오. 부동산의 마지막 정답은 결국 ‘입지(Location)’니까요.