“전세 사기, 분양 사기… 하여간 대한민국은 부동산 업자들 놀이터네!”
안타깝지만 사실입니다. 부동산에 미쳐있는 나라다 보니 부동산 업자들도 저렇게 판을 치는 것이죠. 아직도 많은 분들이 그들의 미끼나 어망에 걸려들고, 저항 한 번 제대로 못 해본 채 안타깝게 생을 마감하기도 합니다. 대체 왜 그럴까요? 도와줄 방법은 없을까요? ‘네가 무지해서 그래!’ 라면, 어딘가에서 누군가 좀 알려줄 수 없을까요?
그래서 준비했습니다. 단독/전원주택, 아니 모든 부동산 거래를 하기 전에 무조건 알아야 할 ‘부동산 업자 생태계’. 크게 4가지로 직업군으로 분류했습니다. 사회 초년생부터 어르신까지, 부동산 문을 열기 전 꼭 한번 읽어보세요. 적을 알고 나를 알면 백전 백승입니다!
아, 참고로 이번 글은 전에 영상으로도 만들었어요. ‘나는 글보다 목소리가 더 편해~’ 하시는 분은 아래 영상으로 시청해 주세요.
1. 부동산 시행업자(개발업자): 땅의 조물주, 돈의 제왕
- 하는 일: 전체 기획, 총괄.
저 산기슭 아래에 멋진 전원주택 단지가 있다고 상상해보세요. 그 순간 만큼은 당신도 시행업자가 되는 겁니다. 아무것도 없는 숲속을 전원마을로 바꿀 수 있는 사람. 최초 밑그림부터 시작해 마지막 완성 걸개를 내 걸 때까지, 모든 일들의 두뇌이자 총사령부, 바로 이 시행업자입니다. 스포츠, 영화 감독이나 예능 PD 등을 떠올리면 쉽죠. 제가 답사하는 마을들을 직접 만들어내는 장본인들이랍니다. - 첫인상: 럭셔리함의 끝판왕.
이분들, 보통 럭셔리한 대형 세단 타고 나타나서 금딱지 장신구를 흔들며 나타나죠. C&D, C&E 같은 낯선 회사 이름이 박힌 화려한 명함을 건네기도 하고요. 물론 모든 분들이 그런 건 아니지만, 대체로 좀 ‘다르다’는 느낌을 줍니다.
이들은 왜 이렇게 ‘돈 자랑’을 할까요? 그래야 투자를 받기 때문입니다. 자신의 사업이 잘 나가는 것처럼 보여야 사람들이 돈을 낸다는 걸 아는 거죠. 누구든 힘차게 달리는 말 등에 올라타길 좋아하지, 서있기도 힘든 노새에 올라타려는 사람은 없습니다. 그걸 오랜 경험을 통해 본능적으로 알다 보니까 자연스럽게 바깥으로 표출되는 것이다! - 마진 폭: ★★★★ (최상위 포식자).
이분들은 업계의 최상위 포식자라고 할 수 있어요. 무에서 유를 창조하는 만큼, 가장 높은 마진을 가져갑니다. 평당 10만 원짜리 임야를 사서 기반 시설 넣고 평당 100만 원에 팔기도 하죠. 마음만 먹으면 시공, 분양, 중개까지 다 혼자 독식할 수도 있어요. 하지만 실패하면 모든 책임을 혼자 떠안는 하이리스크-하이리턴. 황야의 고독한 사자 같은 존재들이죠. - 찍사홍 소견:
옆에서 보기엔 이렇습니다. 뛰어난 브레인? 총명한 기획자? 그것보다는 ‘인내심 많은 도박사’의 느낌이 더 강합니다. 일생이 대출-상환-대출-상환의 나선 위라, 항상 상황을 길게 보는데 익숙해 있고요, 승부처다! 싶을 때는 과감하게 다른 사람들 돈을 주머니에서 빼 올 줄 알죠.
2. 부동산 시공업자: 현장의 뚝딱이, 숨겨진 리스크
- 첫째, 하는 일: 현장 시공업자 컨트롤.
여기서는 현장인력들을 모두 컨트롤하는 ‘시공사 대표’, 또는 ‘현장 소장’을 예로 들었습니다. 망치들고 직접 집을 짓기도 하지만 감독(시행사 대표) 밑의 코치들처럼, 여러 업체들을 조율하고, 통제하는 일이 더 많죠. 그러다 보니까 거의 시행사 대표와 식구처럼 지내죠. 실제 가족인 경우도 많고! 그들이 만드는 모든 집은 한마디로 ‘직영 건축’이 되어버리는 셈입니다. - 둘째, 첫인상: 현장 전문가.
‘노가다’라고 무시하면 안 돼요! 이분들은 집이 완성되는 과정을 모두 책임지는 현장 전문가입니다. 우리는 보통 이들과 직접 만날 일은 거의 없습니다만, 나중에 집에 문제 생기면 이분들과 소통하게 될 거예요. - 셋째, 마진 폭: ★★★ (돌려막기, 문어발식 외주 조심).
시공업자들은 개발업자(시행사)와만 소통하기 때문에 정확한 마진 폭은 알기 어렵지만, 대략 30% 정도를 가져가는 것으로 추정돼요. 문제는 돌려막기와 문어발식 외주입니다. 여러 현장을 동시에 굴리다 보니 돈이 급한 곳부터 막는 ‘돌려막기’가 흔하고, 대기업이든 뭐든 ‘하청에 재하청’을 주는 경우가 많아요. 이게 왜 문제냐고요? 나중에 하자가 생기면 누구도 원인을 모르고 책임도 안 지려는 상황이 발생할 수 있어요. 이건 정말 고발해야 할 업계의 적폐인데, 다들 밥줄 끊길까 봐 쉬쉬하는 공공연한 비밀이랍니다. 참… 화가 난다, 화가 나! - 찍사홍 소견:
이들은 시행사 사장의 수족입니다. 없어서는 안될 존재죠. 하지만 우리, 소비자와의 접점이 별로 없어요. 집 다 짓기 전엔 얼굴도 모르는 경우가 허다하죠. 그럼에도 할 수 있다면, 되도록 자주 만나 이야기를 나누길 추천. 당신이 잘 모른 비밀스런 정보들을 슬쩍 흘릴 수도 있답니다!
3. 분양업자: 새집만 파는 쇼맨, 수상한 명함의 비밀
- 하는 일: 분할 양도.
땅이 완성되고 나면, 혹은 집까지 다 지어지면 등장하는 업자에요. ‘분양’ 말 그대로 땅이나 집을 쪼개서 넘겨주는 일. 이분들은 오직 새것들만 팔 수 있어요. 중개업자와는 달리 법적으로 그렇게 정해져 있거든요. - 첫인상: 화려한 몸단장, 의미 없는 명함.
금시계, 금목걸이 등 화려하게 꾸미고 나타나는 경우가 많아요. 마치 자신의 현재보다 몸집을 더 부풀리고 싶어 하는 것처럼요. ‘실장’, ‘부장’, ‘팀장’ 같은 명함을 건네지만, 실제 팀원이나 부원은 없는 경우가 태반이에요. 왜냐고요? 딱히 자격증이 없어서 그냥 그렇게 명함을 파는 거죠. 하지만 이들의 ‘플렉스’는 본인들 워너비인 시행사 대표와는 조금 결이 달라요. 어딘가 부족하고, 아직 덜 여문 느낌? - 셋째, 마진 폭: ★★ (건당 2천만 원은 기본).
시행사나 시공사보다는 마진이 적지만, 중개업자보다는 또 훨씬 많이 가져가요. 아직도 건당 2천만 원은 기본으로 주겠다는 문자가 저한테도 날아 오니까! 기본급 없이 100% 수당제이다 보니, 하나라도 계약을 따내려고 눈에 불을 켜고 매달리는 이유가 바로 이거예요. - 찍사홍 소견:
현장에 가면 콘테이너 박스 안에 ‘분양’ 써놓은 간이 사무실들 많죠? 거기서 만나는 대부분이 바로 이분들입니다. 현장을 안내하고 소개하는 첨병 역할을 하는데… 조심하세요, 입담들이 장난이 아니에요. 커피 한 잔 마시고 얘기나 들어보자 했다가 덜컥 계약서 썼다는 에피는 발에 치일 정도로 많습니다. 거꾸로 말해서, 아쉽게도 그것 외엔 다른 장점이 없다는 뜻이기도 해요. 컴퓨터 활용 능력이라던가, 기획력이라던가 등등등.
4. 중개업자: 부동산 만물상, 돈벌이의 뒷이야기
- 하는 일: 부동산 매물 중개.
우리가 흔히 보는 부동산 간판 아래 그분들이에요. ‘부동산 업자’ 하면 가장 먼저 떠오르는 사람들. 토지부터 빌라, 아파트, 빌딩까지 신축/구축을 막론하고 모든 부동산을 다루죠. (분양업자는 ‘신축’만 다룰 수 있답니다). 오래 전부터 가장 친근한 자리에서 소비자와 생산자를 연결하는 가교 역할을 하고 있습니다. - 둘째, 첫인상: 속을 알 수 없는 얼굴.
하루에도 수많은 사람들을 만나다 보니, 얼굴에 한두 겹 무언가가 덮여있는 것처럼 속을 알 수 없다는 인상을 줍니다. 사실 이건 위에서 말한 모든 부동산 업자가 그러하죠. 자기 패가 드러날까 언제나 노심초사. 이들의 가장 두려워하고, 걱정하는 일은 ‘다른 이에게 물건 뺏기기’. 따라서 저 사람이 내 손님인가, 물건 뺏으러 온 ‘빠꼼이’인가 습관적으로 간을 보고 삽니다. 가끔 이런 모습들이 좀 짠하기도 하고요. - 셋째, 마진 폭: ★ (최하위 포식자, 하이에나).
이분들이 마진이 가장 작아요. 법정 수수료마저 떼이거나 깎이는 경우가 허다하죠. 최전방에서 온갖 욕이란 욕은 다 먹으면서도 분양업자보다 덜 가져가는 현실. 그러니 늘 악에 받쳐 살 수밖에. 자격증이 있으면 공인중개사, 없으면 그냥 ‘대표’, ‘실장’, ‘팀장’ 명함을 파고요. 기본급 없이 100% 인센티브제인 곳이 대부분. 따라서 돈 된다 싶으면 상도덕이고 뭐고 없이 달려들 수밖에 없겠죠? 이러니까 자꾸 ‘전세사기’ 같은 유혹에 넘어가는 걸 수도… - 찍사홍 소견:
일반인은 모르는 얘기 하나. 아무리 작은 동네라도 ‘여기까진 00협회, 저기서부터는 xx지회’, 이런 식으로 다 그들만의 ‘나와바리’가 정해져 있답니다. 그 안에서 회비내고 자기들끼리 친목을 다지면서 ‘물건 공유’를 하는 게 목적이죠. 그만큼 물건에 대한 집착이 셉니다. 이것은 결국 ‘정보 비대칭’, 그러니까 매우 소극적인 매물 정보 공개로 이어지고요, 그 피해는 오롯이 소비자 몫이죠. ‘네이버에 뜬 매물 보러왔는데요’, ‘그거 방금 나갔고, 그거보다 더 좋은 거 있어요! 따라오세요’ 이정도는 흔한 패턴이니 잘 아시죠?
*부동산 업자들, 대표적인 4가지 직군
| 업자 종류 | 하는 일 | 첫인상 | 마진 폭 | 특징 |
| 시행업자 | 전체 기획, 총괄 | 럭셔리함의 끝판왕 | ★★★★ | 무에서 유를 창조, 하이리스크 하이리턴 |
| 시공업자 | 실제 시공 업무 | 현장 전문가 | ★★★ | 돌려막기, 문어발식 외주 조심, 하자에 취약 |
| 분양업자 | 새것만 분할 양도 | 화려한 몸단장, 수상한 명함 | ★★ | 건당 고수익 노림, 기본급 없는 100% 수당제 |
| 중개업자 | 부동산 매물 중개 | 속을 알 수 없는 얼굴 | ★ | 최저 마진, 공작질 난무, 하이에나 같은 구조 |
어떠신가요? 개발, 시공, 분양, 중개업. 이제 조금 감이 잡히시나요? 이 정도 부동산 업자들 생태계만 알아도요, 분양 사무실 또는 중개 사무소 한번 훑어보고 ‘아, 저 사람은 저거고, 이 사람은 이거고, 지금 현재 요렇게 흘러가는구나’ 상황 파악 정도는 충분히 되실 거예요. 그럼 여러분이 생각하고, 하고 싶은 말 다 하고 나오는 정도는 도움이 좀 되겠죠?
노파심에서 말씀드려요. 위에 언급한 부동산 업자들의 특징과 첫인상은 제 개인적인 경험 안에서일 뿐, 당연히 모든 업자들이 다 이렇진 않겠죠? 굳이 패턴을 나누다보니 대표성으로 오인할 수 있다는 점 양해 부탁드립니다.
마지막으로 이런 좋은 글, 매주 자동 ‘이메일’로 받아보고 싶다면? 다짜고짜 찍사홍 무료지도 다운로드! 지금까지 답사한 핵심 전원마을 지도도 얻고, 찍사홍이 엄선한 한주간의 단독/전원주택 소식이 정기적으로 발송된답니다^^
그럼 여기까지, 주거독립, 만세!!!