“땅 고르는 게 가장 어려워요.”
“요즘은 건축비가 워낙 올라서요, 단독주택 짓기보다 매매가 나은 듯?”
둘 다 맞는 말씀. 최근들어 단독주택 짓기보다는 매매를 선호하는 분들이 늘고 있는 이유죠. 하지만 제 생각은 조금 다릅니다. 이걸 제대로 비교하려면 집짓기, 매매, 경매 까지 최종 3가지를 다 따져봐야 돼죠. 일단 결론부터 말씀드리면, 추천 순서는 1)단독주택 짓기 2)경매 3)매매 순입니다. 어떻게 이런 순서가 나왔느냐? 이것도 3가지 이유가 있는데요, 집짓기를 중심으로 한번 구체적으로 따져 보겠습니다.
단독주택 짓기: “시작부터 끝까지 내 맘대로”
단독/전원주택, 대체 왜 들어가려고 하나요? 딱 하나의 단어를 고르라고 하면 ‘자유’가 아닐까요. 편리함과 불편함, 모든 것을 다 자유롭게, 내맘대로 결정하고 싶어서일 겁니다. 저는 그런 상황을 ‘주거독립’이라 부르고 있구요. 단독주택 짓기는 아예 0부터 시작하는 가장 원초적인 출발. 모든 선택을 스스로 할 수 있는 ‘완벽한 자유’의 극치입니다.
반면에 다 지어진 집은 내 라이프스타일을 전혀 반영할 수 없습니다. 경매나 매매가 그렇죠. 이미 만들어진 집에 나를 끼워 맞춰야 해요. 집 크기, 정원 넓이 같이 크고 중심이 되는 것들은 전혀 손댈 수가 없어요. 기껏해야 지붕 색깔, 대문 디자인, 실내 인테리어 정도 바꿀 수 있습니다. 이거야 원, 완전히 아파트와 다를 게 뭐가 있나요?
뭐 이 정도로 만족하신다면 OK. 그 판단도 존중합니다. 다만 마치 내 몸에 꼭 맞는 맞춤 정장같이, 나와 우리 가족의 생활패턴에 딱 맞는 세상 단 하나뿐인 집에서 살고 싶다면? 당신은 별 수 없습니다. 그냥 ‘단독주택 짓기’를 선택하는 수밖에! 이렇게 시작부터 결론이 심플하면, 대개는 끝까지 마무리가 좋더라는!
아, 이 대목에서 주의할 점. ‘단, 너무 나가지는 말자’. 가끔 영상에서 이런 거 보신 적 있죠? ‘아이들의 정서를 위해 계단 아래 굴을 파서 방을 만들어 줬어요’ 하는 류의 것들. 이런 거 완전 비추합니다. 아이들은 정말 순식간에 커요. 그럼 거긴? 바로 창고가 돼 버립니다. 또 ‘만에 하나’ 혹시라도 집을 팔일이 생길 때도, 이런 ‘너무 나간, 많이 독특한 집’들은 거래가 가장 어렵죠. 이 점 꼭 기억하시길 바래요!
단독주택 짓기: “(어쩌면)가장 싸다”
일단 기성품으로 나온 집들, 매매부터 이야기 하겠습니다. 얘네가 가장 비싼 건 아시죠? 공사비가 아무리 올라도 얘네는 항상 그 위에 하나가 더 올라갑니다. 바로 ‘건축주 마진’. 이 마진은 총합 기본 1장, 그러니까 1억 부터 얹는 게 보통. 왜냐? 깎일 꺼, 세금, 복비, 거기에 내놓고 팔릴 때 까지 버틸 이자비용… 이게 다 들어가 있으니까요.
그럼 경매는 싸냐? 사실 가장 싸면서도 동시에 싸지 않은 게 경매입니다. 한 2회 유찰된 물건, 그래서 시세의 절반 가격에 잡았다고 칩시다. 그럼 거기서 땡? 아니죠~ 복잡한 명도 과정을 대신할 ‘매수신청대리 수수료’, 혹은 ‘컨설팅 수수료’ (대략 낙찰가의 1~1.5%)조금 나가죠, 올수리 또는 전체 리모델링비 어마무시하게 나가죠… 차 떼고 포 떼고, 남는 것도 별로 없습니다. ‘그냥 네이버에 올라온 정상적인 매물, 시세대로 사는 게 더 낫더라’ 하는 말이 괜히 나오는 게 아니죠.
그렇다면 마지막 단독주택 짓기는? ‘어쩌면’ 가장 쌀 수도 있다. 공사비야 셋 다 똑같다 손 쳐도요, 핵심은 ‘최종 공사 원가를 본인 스스로 파악하고 있다는 것’. 중간 단계에서 마진을 붙일 건더기가 없다는 얘기죠. ‘시공사 마진은 왜 빼?!’ 맞는 말씀. 하지만 이분들은 시작부터 함께 하기로 한 ‘동지’, 또는 ‘우리 편’ 같은 개념. 결국 가장 합리적인 가격은? ‘어쩌면’ 단독주택 짓기, 딱 이것 하나 뿐이라고 생각합니다.
위에서 제가 ‘어쩌면’ 이라고 하는 데는 이유가 있습니다. 만일 본인이 집짓기 과정과 매매 협상에 능통하거나, 경매 경험이 많아 모든 것을 스스로 진행할 수 있다면? 당연히 그만큼 가격은 다운되겠죠? 바로 이 부분에 대한 이야기. 역시 남들이 모르는 ‘고급 기술’은 돈을 벌게 해주니까요!
단독주택 짓기: “하자 걱정이 덜하다”
어떤 집이든 시간이 지나면 고장이 나기 마련. 늙으면 아픈 데가 계속 쌓이듯이요. 이걸 일단 알고 시작해야 합니다. 아파트 사시던 분들은 이것 조차도 잘 모르시는 경우가… ‘지구상 모든 집은 시간이 지나면 다 하자가 생긴다!’
문제는 그 다음입니다. 매매던 경매던 일단 누군가에 의해 다 지어진 집은? 문제가 생겨도 원인을 찾기 어렵습니다. 방 한쪽에서 물이 뚝뚝 떨어지는데, 대체 저게 어디서부터 어떻게 잘못된 건지, 알 턱이 없죠. 감도 못 잡죠. 결국 시공업자의 손에 100% 의지할 수 밖에 없습니다. 만일 이 시공업자가 본인이 지은 집이라면, 얘기는 상당히 쉽습니다. 근데 세상일이 어디 그렇게 호락호락할 리가요. 그렇지 않은 경우도 허다합니다. 중간에 업체가 도산했거나, 설계사가 변경됐거나 등등등. 그럼 문제는 산으로 갑니다. 아무도 그 하자를 모르니, 진짜 말 그대로 ‘지붕에서부터 뜯어보며’ 찾아 보는 수밖에!
반대로 본인이 건축주인 경우, 그러니까 단독주택 짓기를 선택한 경우라면? 이때는 얘기가 확실히 다르죠. 내가 직접 지은 집은 마치 ‘내 새끼’ 같은 느낌이랄까요. 전 공정을 빠삭하게 챙기진 못해도, 대략적인 틀은 머릿속에 다들 갖고 계십니다. 왜냐? 그 모든 과정에 일일히 본인 도장이 들어갔거든요! 설계부터 시공 과정까지 모두 지켜봤기 때문에 어디가 약한지, 어떤 부분이 위험한지 훤히 알 수밖에 없습니다. 이렇게 문제가 생겨도 원인을 정확하게 파악하고 해결할 수 있으니 훨씬 안심할 수 있겠죠?
혹시 이 하자 부분에 대해 더 자세히 알고 싶다면? 예전에 제가 국내 1호 주택하자감별사인 ‘제프’님을 인터뷰한 영상이 있어요. 30분씩 1,2편에 걸쳐 심도있게 논의했으니, 많은 도움 되실 거예요!
*한눈에 보는 단독주택 짓기 vs 매매 vs 경매
| 구분 | 장점 | 단점 |
| 집짓기 | 내 취향 100% 반영, 비용 절감, 하자에 대한 이해도 높음, 성취감 | 시간과 노력이 많이 듦, 입지 공부 필수 |
| 매매 | 시간과 노력 절약, 즉시 입주 가능 | 내 취향 반영 불가, 비싼 가격, 하자 원인 파악 어려움 |
| 경매 후 리모델링 | 가장 저렴한 비용으로 구입 가능, 유튜브 전문가 검증(찍사홍의 화요경매 등) | 리모델링 등 수선비 발생, 전문 지식 없으면 대행 비용 발생 (선순위, 명도 등) |
아, 최근에 제가 경매 물건을 분석하고 있죠? 이름하여 찍사홍의 화요경매. 다른 거 말고요, 특히 입지 부분에 주목해서 랜선답사를 하는 콘텐츠인데요, 이런 것도 경매의 장점인 것 같아요. 어떤 매물이 하나 뜨면 전문가들(특히 유튜버들)이 자동으로 알아서 물건 분석을 해준다!^^ 관심있는 분들은 저와 함께 입지 공부해요!
그럼 이번 글은 여기까지, 다시 또 좋은 내용들고 찾아뵙겠습니다.
주거독립~ 만세!